被退件的原因
自營商與小店家的房屋二胎
您的生意真實存在、每天有現金流入，但它不長在銀行看得懂的格式裡。房屋二胎不需要您證明生意做得多好，只需要房子是您的。
銀行為什麼讀不懂您的生意
銀行審核自營商時，主要看三份東西：營利事業所得稅申報書、營業稅申報資料、以及負責人的個人所得。問題是這三份文件反映的往往不是您的真實營收。
做小生意的人多半有幾個共同狀況。營業稅採查定課徵：小規模營業人由國稅局核定稅額，帳面數字跟實際營業額差很多。收入以現金為主：市場攤商、小吃店、早餐店，客人付現金，沒有金流紀錄。報稅金額偏低：這是行業常態，但代價就是在銀行眼中「這家店沒賺錢」。
結果是一個每天營業額兩三萬的店家，在銀行的資料裡年所得可能只有幾十萬。信貸過不了，房貸增貸也過不了。
房屋二胎評估的是不動產
二胎的核心問題只有一個：這間房子扣掉一胎之後，還剩多少價值可以擔保。
計算方式是市價乘以可貸成數，再減去一胎的實際本金餘額。您的營業額多少、報稅多少、有沒有開發票，都不在這個公式裡。
還款能力仍會評估，但看的是實際的現金流——您的店每天有多少進帳、淡旺季怎麼分布、有沒有其他固定支出。這些可以用您自己的紀錄說明，不需要會計師簽證的財報。
您可以準備的佐證
不需要正式財報，但能提供越具體的資料，能爭取到的條件越好。
存摺往來明細：這是最有力的。即使收入是現金，只要有把營業所得存進帳戶的習慣，半年到一年的明細就能呈現穩定的資金流入。沒有這個習慣的人，從今天開始存也不嫌晚——三到六個月後就是一份清楚的證明。
營業登記與稅籍資料：有辦營登的話，營業稅申報書、統一發票明細都能佐證營業規模。
進貨單據：這一項常被忽略但很有說服力。您跟供應商的進貨紀錄可以反推營業規模——進多少貨就代表賣多少東西。
租約與水電帳單：店面租金與水電用量也能佐證營業狀態的連續性。
既有貸款的繳款紀錄：一胎房貸繳了幾年沒遲繳過，這是最直接的還款能力證明，比任何報表都真實。
一件現在就能做的事
如果您還沒有把營業收入存進固定帳戶的習慣，今天就開始。
選一個帳戶當作營業專用，每天或每週把現金存進去。三個月後您就有一份看得見的收入證明，不只對借款有用，對將來要擴店、要租更好的店面、要跟供應商談條件，都是資產。
這是我們會給客戶的建議，即使他這次沒有跟我們借。
要小心的說法
針對自營商，市場上有些做法要特別留意。
任何要求您「先匯一筆錢進帳戶做金流」「配合製作一份財報」的建議，都是在讓您涉入偽造文書的風險。合法的評估不需要造假，因為擔保品本來就在。
另外，強調「不看任何資料、當天現金到手」的，通常伴隨遠超法定上限的利率。合法業者不看報稅金額，但一定會看謄本、一定會辦設定登記、一定有執業地政士在場。
常見問題
這種情況真的可以辦嗎？
可以評估。房屋二胎的核心是房屋市價扣除一胎實際本金餘額後的殘值空間，銀行退件的理由（薪轉、負債比、雇主評分）不在這個公式裡。實際可貸金額仍需視產權狀況與房屋條件個案審核。
會看聯徵分數嗎？
不以聯徵分數為核貸依據。循環使用、曾經遲繳、債務協商紀錄都可個案處理。但若房屋已遭查封或假扣押，那屬於另一個層次的問題，需要先處理債權。
需要準備什麼文件？
基本三樣：身分證正本、房屋所有權狀、一胎近期繳款紀錄。權狀遺失可先用第一類謄本推進流程，補發同步辦理，不影響時程。
利率與費用怎麼算？
年利率載明於契約，不逾民法第 205 條的年利率 16% 上限。費用包含設定登記規費（設定金額千分之一）與地政士代辦費，所有項目在簽約前列表提供，撥款前不收任何費用。
其他常見的退件理由
接案與自由工作者二胎
設計、外包、顧問、講師。案量有淡旺季、收入不固定，銀行看不到穩定性。以平台結算與存摺明細佐證即可評估。
外送與零工經濟二胎
外送、代駕、直播、電商賣家。平台結算就是收入證明，不需要公司開立在職證明。
需要的金額不大，或名下沒有不動產？另有手機貸與小額方案可以評估。